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ミ ニ 知 識

○賃料が不相当になった場合には賃料改定ができます。
○借地借家法第11条1項には地代等、同32条1項には賃料の増減請求項目が記載されています。
○経済情勢の変化等の場合、更新時期に限らず改定は可能です。

借地借家法第11条(地代等増減請求権)

1.土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった時は、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。但し、一定の期間地代等を増減しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。


2.地代等の増減について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増減を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。但し、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期限の利息を付してこれを支払わなければならない。


3.地代等の減額について当事者間に協議が調わない時は、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。但し、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付しておいて既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超える時はその超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借地借家法第32条(借賃増減請求権)

1.建物の借貸が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近謗同種の建物の借貸に比較して不相当となった時は、契約の条件に拘わらず、当事者は、将来に向かって建物の借貸の額の増減を請求することができる。
但し、一定の期間建物の借貸を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

不動産簡易鑑定(評価手法)

1.積算法 → 賃貸人にそくした分析評価
2.賃貸事例比較法 → マーケットにそくした実証評価
3.収益分析法 → 賃借人にそくした分析評価
4.差額配分法 → 新旧の賃料差額を貸主、借主に公平に配分
5.利回り法 → 土地建物の価格変動を反映
6.スライド法 → 現賃料から改定迄の変動率を考慮
7.賃貸事例比較法 → 近謗の賃料改定にそくす実証的評価